Proposta de investimento em mídia
Em obras Rua Maria Paula, 184 — Bela Vista / SP
581 unidades de 24 a 49 m², 7 lajes comerciais e 2 lojas em 40 pavimentos — a 400 metros do metrô Anhangabaú, com três estações no raio de 600 m.
O ativo
Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.
Os pontos que entram no criativo de localização.
Estudo da região
É a região que define o custo do lead e o tamanho do cheque. Estes números são a base de tudo o que vem depois nesta proposta.
O metro quadrado mais barato do portfólio, com a melhor malha de transporte da cidade. É a região onde compacto sem vaga vende melhor, justamente porque o comprador não pretende ter carro. A concorrência é a mais alta dos seis — o criativo precisa liderar por localização exata, não por preço.
Como a região vira número de mídia: quanto mais caro o metro quadrado e mais longo o ciclo de decisão, mais caro fica o lead. Bela Vista, Sé e Anhangabaú é região de produto compacto, e por isso o custo por lead aqui fica em R$ 26 — contra R$ 85 a R$ 95 em alto padrão.
O que a região absorve por mês e quem disputa o mesmo público.
Os números desta seção são estimativas de agosto de 2026, montadas a partir de anúncios ativos e de referências públicas do setor. Antes de usar qualquer um deles como argumento comercial, recomendamos cruzar com os relatórios da Secovi-SP e da Embraesp.
A tese
Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.
Anhangabaú a 400 m, Liberdade a 550 m, Sé a 580 m. Não existe argumento de mobilidade mais forte em São Paulo, e ele resolve a objeção de vaga: 581 unidades para 105 vagas só fecha a conta porque o comprador não precisa de carro.
As 7 lajes comerciais e as 2 lojas não podem dividir conjunto de anúncio com o residencial — público, criativo e palavra-chave são outros. É Google Pesquisa B2B em campanha separada, com verba própria dentro do mesmo teto.
Com esse estoque o gargalo nunca é o lead, é o corretor. Nesta faixa de verba a campanha entrega volume para 5 corretores trabalharem bem — é o que sustenta o funil e prova o custo por venda antes de qualquer conversa sobre escala.
O plano
O funil abaixo roda no cenário recomendado, de R$ 100 por dia. Na entrada de R$ 50 por dia tudo cai pela metade — menos o custo por visita, que fica praticamente igual.
O funil da mídia termina aqui, na visita ao stand: R$ 201 por visita agendada. O time precisa de 5 corretores ativos para absorver esse volume. Com menos gente, o lead esfria antes do primeiro contato e a visita nem chega a acontecer.
Verba necessária
A prospecção no Meta puxa volume, o Google Pesquisa colhe quem já procura o bairro e o remarketing fecha quem visitou a página e não converteu.
| Canal | % da verba | Entrada R$ 50/dia | Recomendado R$ 100/dia | CPL na região | Leads no mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Meta — prospecção investidor Advantage+ com público de interesse em investimento imobiliário |
40% | R$ 600 | R$ 1.200 | R$ 20 – R$ 32 | 38 – 60 |
| Meta — WhatsApp morador Clique para WhatsApp, raio de 5 km, foco em quem não tem carro |
25% | R$ 375 | R$ 750 | R$ 16 – R$ 26 | 29 – 47 |
| Google Pesquisa CPC de R$ 3 a R$ 6 · inclui campanha B2B separada para as lajes |
25% | R$ 375 | R$ 750 | R$ 28 – R$ 44 | 17 – 27 |
| Remarketing Visitou a página e não converteu · 7, 14 e 30 dias |
10% | R$ 150 | R$ 300 | R$ 9 – R$ 15 | 20 – 33 |
| Total de mídia | 100% | R$ 1.500 | R$ 3.000 | — | 115 no plano |
Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.
Custo por lead na região
Faixas praticadas hoje em Bela Vista, Centro e Anhangabaú para produto compacto. Cada canal tem o seu custo, e é a soma deles que sustenta o número do plano.
Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Bela Vista, Centro e Anhangabaú.
Os anúncios
Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.
Anhangabaú a 400 m, Liberdade a 550 m, Sé a 580 m, Faculdade de Direito da USP no quarteirão. De 24 a 49 m² em 40 pavimentos. Inquilino aqui é fila, não busca.
Studios e 2 dormitórios com lobby, coworking, fitness, piscina no 19º e dois terraços mirante. Bicicletário para 160 bikes. Fale com um corretor.
Unidades comerciais na Rua Maria Paula com benefício NR e duas lojas de rua. Fale com o time comercial.
Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.
Cenários
A mesma estrutura em dois níveis de verba, os dois dentro da faixa de R$ 50 a R$ 100 por dia por lançamento. Repare na última coluna: o custo por visita praticamente não muda. O que a verba compra não é eficiência, é ritmo.
| Cenário | Verba/dia | Verba/mês | Leads/mês | Visitas/mês | Custo/visita |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada — validação do funil | R$ 50 | R$ 1.500 | 58 | 8 | R$ 199 |
| Recomendado | R$ 100 | R$ 3.000 | 115 | 15 | R$ 201 |
Por que recomendamos os R$ 100: em R$ 50 por dia a verba não cobre os 4 canais ao mesmo tempo. Nesse cenário a campanha roda concentrada em Meta — prospecção investidor e Meta — WhatsApp morador, e o remarketing só entra quando houver público suficiente. Funciona, mas demora mais para achar o criativo vencedor.
Execução
O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.
Do lado de vocês
Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.
Antes de subir criativo
Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.
Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por visita em 90. Começa na entrada e sobe para o recomendado quando o número justificar.