Proposta de investimento em mídia
Em obras Rua Maria Paula, 184 — Bela Vista / SP
581 unidades de 24 a 49 m², 7 lajes comerciais e 2 lojas em 40 pavimentos — a 400 metros do metrô Anhangabaú, com três estações no raio de 600 m.
O ativo
Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.
Os pontos que entram no criativo de localização.
A tese
Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.
Anhangabaú a 400 m, Liberdade a 550 m, Sé a 580 m. Não existe argumento de mobilidade mais forte em São Paulo, e ele resolve a objeção de vaga: 581 unidades para 105 vagas só fecha a conta porque o comprador não precisa de carro.
As 7 lajes comerciais e as 2 lojas não podem dividir conjunto de anúncio com o residencial — público, criativo e palavra-chave são outros. É Google Pesquisa B2B em campanha separada, com verba própria dentro do mesmo teto.
Com esse estoque o gargalo nunca é o lead, é o corretor. O plano dimensiona 15 corretores desde o primeiro mês; abaixo disso a verba gera lead que ninguém atende e o CPL sobe por falta de sinal de conversão.
O plano
O piso de sustentação. Abaixo dessa verba o algoritmo não sai da fase de aprendizagem e o custo por lead sobe em vez de cair.
Custo de aquisição de R$ 2.001 por venda. O time precisa de 15 corretores ativos para absorver esse volume. Com menos gente, o lead esfria antes do primeiro contato e o custo por venda sobe mesmo com o CPL estável.
Verba necessária
A prospecção no Meta puxa volume, o Google Pesquisa colhe quem já procura o bairro e o remarketing fecha quem visitou a página e não converteu.
| Canal | % da verba | Por mês | Por dia | CPL na região | Leads no mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Meta — prospecção investidor Advantage+ com público de interesse em investimento imobiliário |
40% | R$ 3.600 | R$ 120 | R$ 20 – R$ 32 | 113 – 180 |
| Meta — WhatsApp morador Clique para WhatsApp, raio de 5 km, foco em quem não tem carro |
25% | R$ 2.250 | R$ 75 | R$ 16 – R$ 26 | 87 – 141 |
| Google Pesquisa CPC de R$ 3 a R$ 6 · inclui campanha B2B separada para as lajes |
25% | R$ 2.250 | R$ 75 | R$ 28 – R$ 44 | 51 – 80 |
| Remarketing Visitou a página e não converteu · 7, 14 e 30 dias |
10% | R$ 900 | R$ 30 | R$ 9 – R$ 15 | 60 – 100 |
| Total de mídia | 100% | R$ 9.000 | R$ 300 | R$ 23,49 ponderado | 346 no plano |
Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.
Custo por lead na região
Faixas praticadas hoje em Bela Vista, Centro e Anhangabaú para produto compacto. Ponderando cada canal pela fatia de verba que ele recebe, o custo por lead da campanha fica em R$ 23,49.
Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Bela Vista, Centro e Anhangabaú.
Os anúncios
Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.
Anhangabaú a 400 m, Liberdade a 550 m, Sé a 580 m, Faculdade de Direito da USP no quarteirão. De 24 a 49 m² em 40 pavimentos. Inquilino aqui é fila, não busca.
Studios e 2 dormitórios com lobby, coworking, fitness, piscina no 19º e dois terraços mirante. Bicicletário para 160 bikes. Fale com um corretor.
Unidades comerciais na Rua Maria Paula com benefício NR e duas lojas de rua. Fale com o time comercial.
Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.
Cenários
A mesma estrutura, dois níveis de verba. O piso mantém o funil vivo; a aceleração é para janela de lançamento ou meta de giro de estoque.
| Cenário | Verba/dia | Verba/mês | Leads/mês | Visitas/mês | Vendas/mês | CAC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piso de sustentação | R$ 300 | R$ 9.000 | 346 | 45 | 4,5 | R$ 2.001 |
| Modo giro de estoque — 90 dias | R$ 900 | R$ 27.000 | 1.038 | 135 | 13 | R$ 2.001 |
No cenário de aceleração o time precisa de 45 corretores para manter os mesmos 23 leads por pessoa. Verba sem gente para atender não vira venda, vira CPL alto.
Execução
O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.
Do lado de vocês
Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.
Antes de subir criativo
Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.
Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por venda em 90.