Proposta de investimento em mídia
Futura intermediação Alameda dos Arapanés, 650 — Moema / SP
Duas unidades por andar, de 139 a 265 m², com gardens e duplex — torre-jardim da SPOL a 8 minutos a pé do Ibirapuera.
O ativo
Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.
Os pontos que entram no criativo de localização.
A tese
Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.
Com ticket desta faixa, 47 leads bem filtrados valem mais que 400 leads baratos. A verba não compra alcance, compra precisão: público espelho de compradores reais, exclusão de faixa de renda e formulário longo de propósito.
Esse comprador não pesquisa "apartamento em Moema" — ele pesquisa planta. Densidade, varanda linear, garden e duplex são o que separa o anúncio do concorrente genérico do bairro.
Terreno com essa distância do parque não se repete. É o que sustenta preço na negociação e o que o remarketing precisa repetir até a visita acontecer.
O plano
O piso de sustentação. Abaixo dessa verba o algoritmo não sai da fase de aprendizagem e o custo por lead sobe em vez de cair.
Custo de aquisição de R$ 4.433 por venda. Em alto padrão o ciclo é longo: a leitura honesta do CAC começa no 90º dia, quando o remarketing amadurece e as visitas do primeiro mês fecham.
Verba necessária
Em alto padrão a busca pesa tanto quanto a prospecção: o comprador pesquisa antes de ser impactado. Por isso Google e remarketing somam mais da metade da verba.
| Canal | % da verba | Por mês | Por dia | CPL na região | Leads no mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Meta — espelho de alta renda Público espelho de compradores reais, exclusão de faixa de renda baixa |
30% | R$ 1.350 | R$ 45 | R$ 82 – R$ 128 | 11 – 16 |
| Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentes CPC de R$ 9 a R$ 18 · conversão em torno de 8% |
30% | R$ 1.350 | R$ 45 | R$ 118 – R$ 182 | 7 – 11 |
| Remarketing multicanal — Meta, Display e YouTube Segmentado por profundidade de rolagem e tempo na planta |
25% | R$ 1.125 | R$ 38 | R$ 42 – R$ 68 | 17 – 27 |
| Demand Gen — YouTube e Discover Vídeo de 30 s do projeto, público de afinidade de luxo |
15% | R$ 675 | R$ 23 | R$ 62 – R$ 98 | 7 – 11 |
| Total de mídia | 100% | R$ 4.500 | R$ 150 | R$ 88,67 ponderado | 47 no plano |
Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.
Custo por lead na região
Faixas praticadas hoje em Moema, Ibirapuera, Vila Nova Conceição e Campo Belo para produto de alto padrão. Ponderando cada canal pela fatia de verba que ele recebe, o custo por lead da campanha fica em R$ 88,67.
Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Moema, Ibirapuera, Vila Nova Conceição e Campo Belo.
Os anúncios
Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.
De 139 a 265 m², com gardens e duplex, a 8 minutos a pé do Ibirapuera. Torre-jardim da SPOL Architects, com estrutura aparente e varandas lineares.
2 suítes de 139 m², 3 suítes até 184 m², 4 dormitórios até 185 m², gardens de 227 a 246 m² e duplex de até 265 m². Duas unidades por andar.
Agende uma visita ao decorado e converse com o time comercial.
Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.
Cenários
A mesma estrutura, dois níveis de verba. O piso mantém o funil vivo; a aceleração é para janela de lançamento ou meta de giro de estoque.
| Cenário | Verba/dia | Verba/mês | Leads/mês | Visitas/mês | Vendas/mês | CAC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Piso de sustentação | R$ 150 | R$ 4.500 | 47 | 8 | 1,0 | R$ 4.433 |
| Modo abertura de vendas — 90 dias | R$ 400 | R$ 12.000 | 126 | 23 | 2,7 | R$ 4.409 |
No cenário de aceleração o time precisa de 14 corretores para manter os mesmos 9 leads por pessoa. Verba sem gente para atender não vira venda, vira CPL alto.
Execução
O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.
Do lado de vocês
Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.
Antes de subir criativo
Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.
Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por venda em 90.