Proposta de investimento em mídia
Futura intermediação Alameda dos Arapanés, 650 — Moema / SP
Duas unidades por andar, de 139 a 265 m², com gardens e duplex — torre-jardim da SPOL a 8 minutos a pé do Ibirapuera.
O ativo
Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.
Os pontos que entram no criativo de localização.
Estudo da região
É a região que define o custo do lead e o tamanho do cheque. Estes números são a base de tudo o que vem depois nesta proposta.
Faixa em que a decisão leva de 3 a 9 meses e quase nunca começa por anúncio — começa por indicação e termina em pesquisa de marca. Por isso a verba pende para busca e remarketing: o papel da mídia é estar presente quando a pesquisa acontece, não gerar a intenção.
Como a região vira número de mídia: quanto mais caro o metro quadrado e mais longo o ciclo de decisão, mais caro fica o lead. Moema, Ibirapuera e Vila Nova Conceição é região de alto padrão, e por isso o custo por lead aqui fica em R$ 95 — contra R$ 26 a R$ 30 em produto compacto.
O que a região absorve por mês e quem disputa o mesmo público.
Os números desta seção são estimativas de agosto de 2026, montadas a partir de anúncios ativos e de referências públicas do setor. Antes de usar qualquer um deles como argumento comercial, recomendamos cruzar com os relatórios da Secovi-SP e da Embraesp.
A tese
Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.
Com ticket desta faixa, 32 leads bem filtrados valem mais que 400 leads baratos. A verba não compra alcance, compra precisão: público espelho de compradores reais, exclusão de faixa de renda e formulário longo de propósito.
Esse comprador não pesquisa "apartamento em Moema" — ele pesquisa planta. Densidade, varanda linear, garden e duplex são o que separa o anúncio do concorrente genérico do bairro.
Terreno com essa distância do parque não se repete. É o que sustenta preço na negociação e o que o remarketing precisa repetir até a visita acontecer.
O plano
O funil abaixo roda no cenário recomendado, de R$ 100 por dia. Na entrada de R$ 50 por dia tudo cai pela metade — menos o custo por visita, que fica praticamente igual.
O funil da mídia termina aqui, na visita ao stand: R$ 521 por visita agendada. Em alto padrão o ciclo é longo — a visita do primeiro mês costuma amadurecer entre o 60º e o 90º dia, e é o time comercial que conduz esse fechamento.
Verba necessária
Em alto padrão a busca pesa tanto quanto a prospecção: o comprador pesquisa antes de ser impactado. Por isso Google e remarketing somam mais da metade da verba.
| Canal | % da verba | Entrada R$ 50/dia | Recomendado R$ 100/dia | CPL na região | Leads no mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Meta — espelho de alta renda Público espelho de compradores reais, exclusão de faixa de renda baixa |
30% | R$ 450 | R$ 900 | R$ 82 – R$ 128 | 7 – 11 |
| Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentes CPC de R$ 9 a R$ 18 · conversão em torno de 8% |
30% | R$ 450 | R$ 900 | R$ 118 – R$ 182 | 5 – 8 |
| Remarketing multicanal — Meta, Display e YouTube Segmentado por profundidade de rolagem e tempo na planta |
25% | R$ 375 | R$ 750 | R$ 42 – R$ 68 | 11 – 18 |
| Demand Gen — YouTube e Discover Vídeo de 30 s do projeto, público de afinidade de luxo |
15% | R$ 225 | R$ 450 | R$ 62 – R$ 98 | 5 – 7 |
| Total de mídia | 100% | R$ 1.500 | R$ 3.000 | — | 32 no plano |
Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.
Custo por lead na região
Faixas praticadas hoje em Moema, Ibirapuera, Vila Nova Conceição e Campo Belo para produto de alto padrão. Cada canal tem o seu custo, e é a soma deles que sustenta o número do plano.
Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Moema, Ibirapuera, Vila Nova Conceição e Campo Belo.
Os anúncios
Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.
De 139 a 265 m², com gardens e duplex, a 8 minutos a pé do Ibirapuera. Torre-jardim da SPOL Architects, com estrutura aparente e varandas lineares.
2 suítes de 139 m², 3 suítes até 184 m², 4 dormitórios até 185 m², gardens de 227 a 246 m² e duplex de até 265 m². Duas unidades por andar.
Agende uma visita ao decorado e converse com o time comercial.
Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.
Cenários
A mesma estrutura em dois níveis de verba, os dois dentro da faixa de R$ 50 a R$ 100 por dia por lançamento. Repare na última coluna: o custo por visita praticamente não muda. O que a verba compra não é eficiência, é ritmo.
| Cenário | Verba/dia | Verba/mês | Leads/mês | Visitas/mês | Custo/visita |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada — validação do funil | R$ 50 | R$ 1.500 | 16 | 3 | R$ 521 |
| Recomendado | R$ 100 | R$ 3.000 | 32 | 6 | R$ 521 |
Por que recomendamos os R$ 100: em R$ 50 por dia a verba não cobre os 4 canais ao mesmo tempo. Nesse cenário a campanha roda concentrada em Meta — espelho de alta renda e Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentes, e o remarketing só entra quando houver público suficiente. Funciona, mas demora mais para achar o criativo vencedor.
Execução
O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.
Do lado de vocês
Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.
Antes de subir criativo
Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.
Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por visita em 90. Começa na entrada e sobe para o recomendado quando o número justificar.