Poema Liberdade

Proposta de investimento em mídia

自由の詩

Poema Liberdade

Pré-lançamento Stand de vendas: Rua Tamandaré, 392 — Liberdade / SP

Studio e 1 dormitório de 35 m² com vaga, 40 itens de lazer e piscina no 40º pavimento — no bairro que a Lonely Planet colocou entre os 25 melhores destinos do mundo para 2026.

R$ 200por dia — piso de mídia
R$ 6.000 por mês
231leads por mês
23 por corretor
3,0vendas por mês
com 10 corretores
R$ 1.998custo de aquisição
por venda

O ativo

O que exatamente estamos vendendo

Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.

Tipologia
35 m² — 1 dorm. com vaga
Enquadramento
HIS-2 e HMP
Lazer
40 itens em 5 pavimentos
Destaques
Piscina com raia no 40º, quadra de pickleball, estúdio de podcast
Áreas comuns
Entregues equipadas e decoradas
Incorporadora
Tamandaré 408 SPE — CNPJ 53.173.906/0001-74
Intermediação
A7 Intermediação Imobiliária — CRECI-SP 035523-J
Estágio
Antecipação de lançamento

No raio de uma caminhada

Os pontos que entram no criativo de localização.

  • A.C. Camargo Cancer Center 5 min
  • Centro Cultural São Paulo 5 min
  • Shopping Pátio Paulista 6 min
  • Parque da Aclimação 7 min
  • Estação São Joaquim 10 min
  • Estação Japão–Liberdade 12 min
Planta do decorado de 35 m² — ilustração artística
Planta do decorado de 35 m² — ilustração artística
Liberdade — referência de gastronomia da cidade
Liberdade — referência de gastronomia da cidade
Entorno do empreendimento
Entorno do empreendimento

A tese

Por que esse produto vende

Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.

O bairro virou notícia sozinho

A Liberdade entrou no Best in Travel 2026 da Lonely Planet. É um gancho editorial gratuito que o criativo aproveita por 6 a 9 meses antes de saturar — e nenhum concorrente do entorno tem um selo desse porte para usar.

A fila de inquilino já existe

A.C. Camargo a 5 minutos, Centro Cultural e três estações de metrô no raio. O argumento do anúncio não é metro quadrado, é rendimento: quem compra 35 m² aqui aluga para quem trabalha no hospital, não para quem procura casa.

40 itens de lazer num apartamento de 35 m²

É a única prova visual que o criativo precisa. Piscina com raia no 40º, pickleball, estúdio de podcast. O anúncio vende o prédio, a visita vende a planta.

O plano

R$ 200 por dia, do lead à venda

O piso de sustentação. Abaixo dessa verba o algoritmo não sai da fase de aprendizagem e o custo por lead sobe em vez de cair.

Investimento
R$ 6.000por mês · R$ 200/dia
Leads
231CPL de R$ 26 · 23 por corretor
Visitas
3013% dos leads
Vendas
3,010% das visitas

Custo de aquisição de R$ 1.998 por venda. O time precisa de 10 corretores ativos para absorver esse volume. Com menos gente, o lead esfria antes do primeiro contato e o custo por venda sobe mesmo com o CPL estável.

Verba necessária

R$ 6.000 por mês, canal a canal

A prospecção no Meta puxa volume, o Google Pesquisa colhe quem já procura o bairro e o remarketing fecha quem visitou a página e não converteu.

Canal% da verbaPor mêsPor dia CPL na regiãoLeads no mês
Meta — prospecção investidor
Advantage+ com público de interesse em investimento imobiliário e renda estimada alta		 40%R$ 2.400R$ 80 R$ 22 – R$ 34 71 – 109
Meta — WhatsApp morador
Clique para WhatsApp, raio de 6 km, 25 a 45 anos		 25%R$ 1.500R$ 50 R$ 17 – R$ 27 56 – 88
Google Pesquisa
CPC de R$ 3 a R$ 7 · conversão de formulário em torno de 12%		 25%R$ 1.500R$ 50 R$ 30 – R$ 46 33 – 50
Remarketing
Visitou a página e não converteu · 7, 14 e 30 dias		 10%R$ 600R$ 20 R$ 9 – R$ 16 38 – 67
Total de mídia100% R$ 6.000R$ 200 R$ 24,86 ponderado 231 no plano
Meta — prospecção investidorR$ 2.400
Meta — WhatsApp moradorR$ 1.500
Google PesquisaR$ 1.500
RemarketingR$ 600

Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.

Custo por lead na região

De onde sai o CPL de R$ 26

Faixas praticadas hoje em Liberdade, Sé e Aclimação para produto compacto. Ponderando cada canal pela fatia de verba que ele recebe, o custo por lead da campanha fica em R$ 24,86.

  • CPL ponderado da distribuição: R$ 24,86 por lead.
  • CPL usado no plano: R$ 26 — 5% acima do ponderado, de propósito. Toda a projeção deste documento roda no número pessimista.
  • O que puxa para baixo: criativo com prova visual forte, página que carrega em menos de 2 s e resposta ao lead em minutos — o algoritmo barateia quem converte.
  • O que puxa para cima: leilão de fim de ano, público muito estreito, criativo repetido por mais de 4 semanas e anúncio reprovado.
  • Quando reavaliar: no 30º dia. Antes disso a campanha ainda está na fase de aprendizagem e o CPL não é leitura, é ruído.

Google Pesquisa

Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Liberdade, Sé e Aclimação.

  • Bairro + tipologiaR$ 3 – R$ 6
    apartamento na liberdade sp · studio liberdade são paulo · apartamento 1 dormitório liberdade
  • LançamentoR$ 4 – R$ 7
    lançamento liberdade sp · apartamento na planta liberdade · pré-lançamento liberdade
  • InvestimentoR$ 5 – R$ 9
    studio para investir sp · apartamento para alugar liberdade · investir em imóvel são paulo

Os anúncios

O que vai ao ar

Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.

Anúncio 1Reels 9:16 · 12 s

Liberdade entrou na lista da Lonely Planet. Você entrou no metro quadrado?

Studio de 35 m² com vaga, no bairro eleito um dos 25 melhores destinos do mundo para 2026. A.C. Camargo a 5 minutos, três estações de metrô no raio. Aqui inquilino não falta.

Saiba mais
Público
Investidor — 30 a 55 anos, renda alta, interesse em renda passiva e imóveis
Criativo
Portal Torii da Galvão Bueno em movimento, corte para a piscina do 40º pavimento
Anúncio 2Carrossel 4:5 · 5 cartões

40 itens de lazer. O apartamento tem 35 m². O prédio tem um clube.

Piscina com raia no 40º, quadra de pickleball, estúdio de podcast, sports bar, coworking. Áreas comuns entregues equipadas e decoradas. Fale com um corretor e veja a planta.

Enviar mensagem
Público
Morador — raio de 6 km da Liberdade, 25 a 45 anos, clique para WhatsApp
Criativo
Um item de lazer por cartão, o último com a planta de 35 m²
Anúncio 3Estático 1:1 · remarketing

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Público
Visitou a página nos últimos 14 dias e não deixou contato
Criativo
Fachada em contraluz com a metragem em tipografia grande

Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.

Cenários

Piso e aceleração

A mesma estrutura, dois níveis de verba. O piso mantém o funil vivo; a aceleração é para janela de lançamento ou meta de giro de estoque.

CenárioVerba/diaVerba/mêsLeads/mês Visitas/mêsVendas/mêsCAC
Piso de sustentaçãoR$ 200R$ 6.000 23130 3,0R$ 1.998
Modo lançamento — 60 diasR$ 600R$ 18.000 69290 9,0R$ 2.001

No cenário de aceleração o time precisa de 30 corretores para manter os mesmos 23 leads por pessoa. Verba sem gente para atender não vira venda, vira CPL alto.

Execução

Os primeiros 90 dias

O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.

Dias 1 a 10

Montagem

  • Pixel e API de conversão
  • Landing page e formulário
  • Integração com o CRM
  • Roteiro de atendimento e SLA de resposta
Dias 11 a 30

Aprendizagem

  • 3 eixos criativos no ar
  • Teste de público e de formato
  • Primeira leitura de CPL
  • Ajuste de oferta na página
Dias 31 a 60

Escala do que funciona

  • Corte do que está acima do CPL alvo
  • Remarketing por profundidade de visita
  • Google Pesquisa com termos do bairro
  • Primeiro relatório de visita por corretor
Dias 61 a 90

Leitura de venda

  • CAC real por canal
  • Ajuste de verba entre canais
  • Decisão sobre modo aceleração
  • Fechamento do ciclo lead-visita-venda

Do lado de vocês

O que precisamos para começar

Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.

Antes de subir criativo

O que não pode dar errado

Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.

Ressalvas do produto

  1. O empreendimento contempla unidades HIS-2 (até 6 salários-mínimos ou 1 s.m. per capita) e HMP (até 10 salários-mínimos), nos termos do art. 46 da Lei Municipal 16.050/2014 e do Decreto 64.244/2025. Nunca anunciar como "Minha Casa Minha Vida" sem confirmação por escrito da incorporadora.
  2. Compra por pessoa física acima do limite de renda ou por pessoa jurídica só se destinar à locação residencial para famílias da faixa, com aluguel limitado a 30% da renda-teto, cláusula específica no contrato e averbação na matrícula. Vedado comodato e locação de curta temporada — o criativo não pode sugerir Airbnb.
  3. Comercialização condicionada ao registro de incorporação no cartório. Enquanto isso, a campanha capta lista de prioridade, não venda.

Vamos começar por R$ 200 por dia

Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por venda em 90.

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