NDK Moema

Proposta de investimento em mídia

NDK Moema

Memorial registrado em 26/06/2023 Avenida Cotovia, 749 — Moema / SP

120 studios de 26 e 27 m² com arquitetura nórdica assinada pela SPOL — piscina e fitness na cobertura, a 2 minutos da estação Eucaliptos.

R$ 100por dia — piso de mídia
R$ 3.000 por mês
100leads por mês
20 por corretor
1,3vendas por mês
com 5 corretores
R$ 2.308custo de aquisição
por venda

O ativo

O que exatamente estamos vendendo

Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.

Unidades
120 studios
Metragem
26,19 m² e 27,10 m²
Terreno
1.923,73 m²
Áreas comuns
Piscina e fitness na cobertura, lavanderia coletiva, sala delivery, coworking integrado ao garden
Arquitetura
SPOL Architects — pilares trapezoidais na fachada
Decoração
Barbara & Purchio · Paisagismo SOMA Arquitetos
Decorado
Stand do Monogram — Alameda dos Arapanés, 1.354
Registro
Matrícula 247.444 do 14º CRI/SP, R.3 em 26/06/2023

No raio de uma caminhada

Os pontos que entram no criativo de localização.

  • Estação Eucaliptos 2 min
  • Avenida Ibirapuera 2 min
  • Shopping Ibirapuera 4 min
  • Parque das Bicicletas 8 min
  • Aeroporto de Congonhas 10 min
  • Parque Ibirapuera 11 min
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada

A tese

Por que esse produto vende

Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.

100% studio é 100% investidor

Não existe família comprando 120 studios de 26 m². Isso simplifica a campanha inteira: um público, um criativo, uma promessa de rendimento. É o produto de menor custo operacional de mídia do portfólio.

A arquitetura já foi validada por terceiros

O projeto saiu no ArchDaily. Prova social de arquitetura converte investidor melhor do que qualquer perspectiva — o criativo usa a matéria, não a foto.

Um stand, dois produtos

O decorado do NDK fica dentro do stand do Monogram, na Arapanés. Cada visita agendada pode ver os dois produtos no mesmo deslocamento: o mesmo custo de mídia gera duas chances de venda em faixas de preço opostas.

O plano

R$ 100 por dia, do lead à venda

O piso de sustentação. Abaixo dessa verba o algoritmo não sai da fase de aprendizagem e o custo por lead sobe em vez de cair.

Investimento
R$ 3.000por mês · R$ 100/dia
Leads
100CPL de R$ 30 · 20 por corretor
Visitas
1313% dos leads
Vendas
1,310% das visitas

Custo de aquisição de R$ 2.308 por venda. O time precisa de 5 corretores ativos para absorver esse volume. Com menos gente, o lead esfria antes do primeiro contato e o custo por venda sobe mesmo com o CPL estável.

Verba necessária

R$ 3.000 por mês, canal a canal

A prospecção no Meta puxa volume, o Google Pesquisa colhe quem já procura o bairro e o remarketing fecha quem visitou a página e não converteu.

Canal% da verbaPor mêsPor dia CPL na regiãoLeads no mês
Meta — prospecção investidor
Advantage+ com público de renda alta e interesse em renda passiva		 50%R$ 1.500R$ 50 R$ 26 – R$ 40 38 – 58
Google Pesquisa
CPC de R$ 4 a R$ 9 · leilão de Moema		 25%R$ 750R$ 25 R$ 34 – R$ 52 14 – 22
Remarketing
Visitou a página e não converteu · 7, 14 e 30 dias		 15%R$ 450R$ 15 R$ 11 – R$ 19 24 – 41
Meta — WhatsApp morador
Clique para WhatsApp, raio de 4 km		 10%R$ 300R$ 10 R$ 21 – R$ 32 9 – 14
Total de mídia100% R$ 3.000R$ 100 R$ 28,79 ponderado 100 no plano
Meta — prospecção investidorR$ 1.500
Google PesquisaR$ 750
RemarketingR$ 450
Meta — WhatsApp moradorR$ 300

Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.

Custo por lead na região

De onde sai o CPL de R$ 30

Faixas praticadas hoje em Moema Pássaros, Indianópolis e Campo Belo para produto compacto. Ponderando cada canal pela fatia de verba que ele recebe, o custo por lead da campanha fica em R$ 28,79.

  • CPL ponderado da distribuição: R$ 28,79 por lead.
  • CPL usado no plano: R$ 30 — 4% acima do ponderado, de propósito. Toda a projeção deste documento roda no número pessimista.
  • O que puxa para baixo: criativo com prova visual forte, página que carrega em menos de 2 s e resposta ao lead em minutos — o algoritmo barateia quem converte.
  • O que puxa para cima: leilão de fim de ano, público muito estreito, criativo repetido por mais de 4 semanas e anúncio reprovado.
  • Quando reavaliar: no 30º dia. Antes disso a campanha ainda está na fase de aprendizagem e o CPL não é leitura, é ruído.

Google Pesquisa

Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Moema Pássaros, Indianópolis e Campo Belo.

  • Bairro + tipologiaR$ 5 – R$ 9
    studio moema · apartamento avenida cotovia · studio perto do metrô eucaliptos
  • Marca e projetoR$ 2 – R$ 5
    ndk moema · ndk studios moema · spol architects moema
  • InvestimentoR$ 5 – R$ 10
    studio para investir moema · apartamento pequeno para alugar moema

Os anúncios

O que vai ao ar

Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.

Anúncio 1Reels 9:16 · 15 s

120 studios. Zero famílias. Faça a conta de quem vai alugar.

Arquitetura nórdica da SPOL, publicada no ArchDaily. 26 e 27 m² a 2 minutos da estação Eucaliptos, com piscina e fitness na cobertura. Produto desenhado para render, não para morar.

Saiba mais
Público
Investidor — 30 a 55 anos, renda alta, interesse em arquitetura e investimento
Criativo
Fachada de pilares trapezoidais ao entardecer, com a matéria do ArchDaily sobreposta
Anúncio 2Estático 4:5 · prova de arquitetura

Saiu no ArchDaily antes de sair no anúncio.

O NDK rompe o padrão de fachada de Moema com pilares trapezoidais que avançam e retrocedem. Studios de 26 e 27 m². Decorado no stand da Arapanés, 1.354.

Ver o projeto
Público
Interesse em arquitetura, design e imóveis de alto padrão
Criativo
Detalhe da fachada em close, sem gente, com crédito da SPOL Architects
Anúncio 3Estático 1:1 · remarketing e cross-sell

Um endereço, dois decorados.

O decorado do NDK fica no stand do Monogram, na Arapanés 1.354. Agende uma visita e conheça os dois no mesmo dia.

Agendar visita
Público
Visitou NDK ou Monogram nos últimos 30 dias
Criativo
Split screen: studio de 26 m² à esquerda, 121 m² de 3 suítes à direita

Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.

Cenários

Piso e aceleração

A mesma estrutura, dois níveis de verba. O piso mantém o funil vivo; a aceleração é para janela de lançamento ou meta de giro de estoque.

CenárioVerba/diaVerba/mêsLeads/mês Visitas/mêsVendas/mêsCAC
Piso de sustentaçãoR$ 100R$ 3.000 10013 1,3R$ 2.308
Modo aceleração — 60 diasR$ 300R$ 9.000 30039 3,9R$ 2.308

No cenário de aceleração o time precisa de 15 corretores para manter os mesmos 20 leads por pessoa. Verba sem gente para atender não vira venda, vira CPL alto.

Execução

Os primeiros 90 dias

O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.

Dias 1 a 10

Montagem

  • Pixel e API de conversão
  • Landing page e formulário
  • Integração com o CRM
  • Roteiro de atendimento e SLA de resposta
Dias 11 a 30

Aprendizagem

  • 3 eixos criativos no ar
  • Teste de público e de formato
  • Primeira leitura de CPL
  • Ajuste de oferta na página
Dias 31 a 60

Escala do que funciona

  • Corte do que está acima do CPL alvo
  • Remarketing por profundidade de visita
  • Google Pesquisa com termos do bairro
  • Primeiro relatório de visita por corretor
Dias 61 a 90

Leitura de venda

  • CAC real por canal
  • Ajuste de verba entre canais
  • Decisão sobre modo aceleração
  • Fechamento do ciclo lead-visita-venda

Do lado de vocês

O que precisamos para começar

Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.

Antes de subir criativo

O que não pode dar errado

Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.

Ressalvas do produto

  1. O book não menciona HIS ou HMP para o NDK. Antes de anunciar como venda livre, precisamos de confirmação por escrito da AAM — se houver unidade enquadrada, o criativo de investimento muda.
  2. Memorial registrado desde junho de 2023. Confirmar o estágio de obra e a data de entrega antes de qualquer anúncio que cite prazo.

Vamos começar por R$ 100 por dia

Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por venda em 90.

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