Monogram

Proposta de investimento em mídia

Monogram

Stand aberto na Arapanés, 1.354 Alameda dos Arapanés, 1.376 — Moema / SP

60 unidades, uma única planta de 121 m² com 3 suítes e 2 vagas — arquitetura nórdica da SPOL com piscina coberta e descoberta na cobertura.

R$ 100por dia — piso de mídia
R$ 3.000 por mês
35leads por mês
9 por corretor
0,8vendas por mês
com 4 corretores
R$ 3.968custo de aquisição
por venda

O ativo

O que exatamente estamos vendendo

Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.

Unidades
60 — planta única
Tipologia
121 m² · 3 suítes · 2 vagas
Terreno
1.923,76 m² (implantação geral)
Lazer térreo
Salão de festas/gourmet, pet place, playground, brinquedoteca, salão de jogos
Lazer cobertura
Fitness, piscina coberta, piscina descoberta, sauna úmida, solarium
Projeto
SPOL Architects · Barbara & Purchio · SOMA Arquitetos
Stand
Alameda dos Arapanés, 1.354 — também abriga o decorado do NDK
Intermediação
A7 (CRECI 035523-J) e LPS São Paulo (CRECI/SP 24.073-J)

No raio de uma caminhada

Os pontos que entram no criativo de localização.

  • Parque Ibirapuera 8 min
  • Estação Moema 5 min a pé
  • Shopping Ibirapuera 4 min
  • Avenida Ibirapuera 2 min
  • Clube Monte Líbano 10 min
  • Aeroporto de Congonhas 7 min
Planta de 121 m² — ilustração artística
Planta de 121 m² — ilustração artística
Implantação da cobertura
Implantação da cobertura
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada

A tese

Por que esse produto vende

Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.

Planta única simplifica tudo

60 unidades de 121 m² e nada mais. Um criativo, uma promessa, um comparativo. A campanha não gasta verba testando qual tipologia performa — todo o orçamento vai para achar quem cabe nessa planta.

Escassez real, não retórica

Sessenta unidades num terreno de 1.923 m² em Moema. É o tipo de número que funciona no criativo porque é verificável — e é o que segura preço quando o corretor entra na negociação.

O stand já é o ativo mais caro

Arapanés 1.354 recebe Monogram e NDK. Cada visita agendada pela mídia entrega duas oportunidades de venda em faixas opostas de preço. Nenhum concorrente do bairro tem essa alavanca.

O plano

R$ 100 por dia, do lead à venda

O piso de sustentação. Abaixo dessa verba o algoritmo não sai da fase de aprendizagem e o custo por lead sobe em vez de cair.

Investimento
R$ 3.000por mês · R$ 100/dia
Leads
35CPL de R$ 85 · 9 por corretor
Visitas
618% dos leads
Vendas
0,812% das visitas

Custo de aquisição de R$ 3.968 por venda. Em alto padrão o ciclo é longo: a leitura honesta do CAC começa no 90º dia, quando o remarketing amadurece e as visitas do primeiro mês fecham.

Verba necessária

R$ 3.000 por mês, canal a canal

Em alto padrão a busca pesa tanto quanto a prospecção: o comprador pesquisa antes de ser impactado. Por isso Google e remarketing somam mais da metade da verba.

Canal% da verbaPor mêsPor dia CPL na regiãoLeads no mês
Meta — espelho de alta renda
Público espelho de compradores reais, foco em família com filhos		 30%R$ 900R$ 30 R$ 72 – R$ 112 8 – 13
Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentes
CPC de R$ 8 a R$ 16 · conversão em torno de 8%		 30%R$ 900R$ 30 R$ 106 – R$ 164 5 – 8
Remarketing multicanal — Meta, Display e YouTube
Segmentado por profundidade de rolagem		 25%R$ 750R$ 25 R$ 36 – R$ 60 13 – 21
Demand Gen — YouTube e Discover
Vídeo de 30 s do projeto, público de afinidade de luxo		 15%R$ 450R$ 15 R$ 56 – R$ 88 5 – 8
Total de mídia100% R$ 3.000R$ 100 R$ 78,28 ponderado 35 no plano
Meta — espelho de alta rendaR$ 900
Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentesR$ 900
Remarketing multicanal — Meta, Display e YouTubeR$ 750
Demand Gen — YouTube e DiscoverR$ 450

Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.

Custo por lead na região

De onde sai o CPL de R$ 85

Faixas praticadas hoje em Moema, Ibirapuera e Indianópolis para produto de alto padrão. Ponderando cada canal pela fatia de verba que ele recebe, o custo por lead da campanha fica em R$ 78,28.

  • CPL ponderado da distribuição: R$ 78,28 por lead.
  • CPL usado no plano: R$ 85 — 9% acima do ponderado, de propósito. Toda a projeção deste documento roda no número pessimista.
  • O que puxa para baixo: criativo com prova visual forte, página que carrega em menos de 2 s e resposta ao lead em minutos — o algoritmo barateia quem converte.
  • O que puxa para cima: leilão de fim de ano, público muito estreito, criativo repetido por mais de 4 semanas e anúncio reprovado.
  • Quando reavaliar: no 30º dia. Antes disso a campanha ainda está na fase de aprendizagem e o CPL não é leitura, é ruído.

Google Pesquisa

Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Moema, Ibirapuera e Indianópolis.

  • Bairro + tipologiaR$ 9 – R$ 16
    apartamento 3 suítes moema · apartamento 121m2 moema · apartamento arapanés moema
  • Alto padrãoR$ 10 – R$ 18
    apartamento alto padrão moema · lançamento moema alto padrão
  • MarcaR$ 2 – R$ 5
    monogram moema · monogram aam · stand monogram arapanés

Os anúncios

O que vai ao ar

Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.

Anúncio 1Vídeo 16:9 · 30 s · Demand Gen e YouTube

60 unidades. Uma planta. 121 m² com 3 suítes.

Arquitetura nórdica da SPOL Architects na Alameda dos Arapanés. Piscina coberta e descoberta, sauna e fitness na cobertura; playground, brinquedoteca e salão de jogos no térreo.

Conhecer o projeto
Público
Afinidade de luxo, família com filhos, 35 a 55 anos, raio de 8 km
Criativo
Torre em contra-plongée ao amanhecer, corte para a cobertura com as duas piscinas
Anúncio 2Carrossel 4:5 · a planta

Não tem opção de planta. Tem a planta certa.

121 m², 3 suítes, 2 vagas. Sessenta unidades num terreno de 1.923 m² em Moema. Decorado aberto na Arapanés, 1.354.

Ver a planta
Público
Espelho de compradores reais + interesse em imóveis de alto padrão em Moema
Criativo
Planta de 121 m² em detalhe, um ambiente por cartão
Anúncio 3Estático 1:1 · remarketing e cross-sell

Um endereço, dois decorados.

Monogram de 121 m² e NDK de 26 m² no mesmo stand, na Arapanés 1.354. Agende e conheça os dois.

Agendar visita
Público
Visitou Monogram ou NDK nos últimos 30 dias
Criativo
Split screen: 121 m² de 3 suítes à esquerda, studio de 26 m² à direita

Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.

Cenários

Piso e aceleração

A mesma estrutura, dois níveis de verba. O piso mantém o funil vivo; a aceleração é para janela de lançamento ou meta de giro de estoque.

CenárioVerba/diaVerba/mêsLeads/mês Visitas/mêsVendas/mêsCAC
Piso de sustentaçãoR$ 100R$ 3.000 356 0,8R$ 3.968
Modo aceleração — 90 diasR$ 300R$ 9.000 10619 2,3R$ 3.931

No cenário de aceleração o time precisa de 13 corretores para manter os mesmos 9 leads por pessoa. Verba sem gente para atender não vira venda, vira CPL alto.

Execução

Os primeiros 90 dias

O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.

Dias 1 a 10

Montagem

  • Pixel e API de conversão
  • Landing page e formulário
  • Integração com o CRM
  • Roteiro de atendimento e SLA de resposta
Dias 11 a 30

Aprendizagem

  • 3 eixos criativos no ar
  • Teste de público e de formato
  • Primeira leitura de CPL
  • Ajuste de oferta na página
Dias 31 a 60

Escala do que funciona

  • Corte do que está acima do CPL alvo
  • Remarketing por profundidade de visita
  • Google Pesquisa com termos do bairro
  • Primeiro relatório de visita por corretor
Dias 61 a 90

Leitura de venda

  • CAC real por canal
  • Ajuste de verba entre canais
  • Decisão sobre modo aceleração
  • Fechamento do ciclo lead-visita-venda

Do lado de vocês

O que precisamos para começar

Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.

Antes de subir criativo

O que não pode dar errado

Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.

Ressalvas do produto

  1. Comercialização só após o registro de incorporação no cartório.
  2. Com 60 unidades e uma venda a cada 5 a 6 semanas no piso, o plano é de sustentação, não de giro. Se a meta for esgotar em 12 meses, a verba correta é a do modo aceleração desde o primeiro mês.
  3. Não anunciar preço sem tabela oficial.

Vamos começar por R$ 100 por dia

Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por venda em 90.

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