Proposta de investimento em mídia

Monogram

Stand aberto na Arapanés, 1.354 Alameda dos Arapanés, 1.376 — Moema / SP

60 unidades, uma única planta de 121 m² com 3 suítes e 2 vagas — arquitetura nórdica da SPOL com piscina coberta e descoberta na cobertura.

R$ 50 a R$ 100por dia de mídia
R$ 1.500 a R$ 3.000 por mês
18 a 35leads por mês
até 18 por corretor
3 a 6visitas por mês
com 2 corretores
R$ 476custo por visita
estável nos dois cenários
Monogram

O ativo

O que exatamente estamos vendendo

Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.

Unidades
60 — planta única
Tipologia
121 m² · 3 suítes · 2 vagas
Terreno
1.923,76 m² (implantação geral)
Lazer térreo
Salão de festas/gourmet, pet place, playground, brinquedoteca, salão de jogos
Lazer cobertura
Fitness, piscina coberta, piscina descoberta, sauna úmida, solarium
Projeto
SPOL Architects · Barbara & Purchio · SOMA Arquitetos
Stand
Alameda dos Arapanés, 1.354 — também abriga o decorado do NDK

No raio de uma caminhada

Os pontos que entram no criativo de localização.

  • Parque Ibirapuera 8 min
  • Estação Moema 5 min a pé
  • Shopping Ibirapuera 4 min
  • Avenida Ibirapuera 2 min
  • Clube Monte Líbano 10 min
  • Aeroporto de Congonhas 7 min
Planta de 121 m² — ilustração artística
Planta de 121 m² — ilustração artística
Implantação da cobertura
Implantação da cobertura
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada

Estudo da região

O mercado de Moema e Ibirapuera

É a região que define o custo do lead e o tamanho do cheque. Estes números são a base de tudo o que vem depois nesta proposta.

Preço do m²
R$ 18 a 23 mil
Faixa de venda praticada na região
Ticket do produto
R$ 2,3 mi – R$ 2,8 mi
Estimado pela metragem e pelo m² da região
Aluguel da tipologia
R$ 12.000 a R$ 16.000
Rentabilidade bruta de 6,6% ao ano, antes de condomínio, IPTU e vacância
Absorção da região
28 un./mês
VSO de 6% ao mês · 4 lançamentos disputando o mesmo público

A leitura

Planta única de 121 m² com 3 suítes é exatamente o produto mais disputado por família que quer ficar em Moema e não cabe mais no apartamento antigo de 90 m². Estoque de 60 unidades num bairro que absorve cerca de 28 unidades de alto padrão por mês — a escassez é real e sustenta preço.

Como a região vira número de mídia: quanto mais caro o metro quadrado e mais longo o ciclo de decisão, mais caro fica o lead. Moema e Ibirapuera é região de alto padrão, e por isso o custo por lead aqui fica em R$ 85 — contra R$ 26 a R$ 30 em produto compacto.

O tamanho do mercado aqui

O que a região absorve por mês e quem disputa o mesmo público.

  • Absorve na região 28 un./mês
  • VSO da região 6% ao mês
  • Concorrentes diretos 4
  • Perfil Alto padrão de tipologia única
R$ 85 É o que custa colocar um lead qualificado na mesa do corretor, no perfil de Moema e Ibirapuera.
R$ 476 É o que custa cada visita agendada ao stand, com R$ 3.000 de mídia por mês.
R$ 2,6 mi É o ticket médio estimado da região. A conversão dessa visita em venda é trabalho do time comercial, não da mídia.

Os números desta seção são estimativas de agosto de 2026, montadas a partir de anúncios ativos e de referências públicas do setor. Antes de usar qualquer um deles como argumento comercial, recomendamos cruzar com os relatórios da Secovi-SP e da Embraesp.

A tese

Por que esse produto vende

Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.

Planta única simplifica tudo

60 unidades de 121 m² e nada mais. Um criativo, uma promessa, um comparativo. A campanha não gasta verba testando qual tipologia performa — todo o orçamento vai para achar quem cabe nessa planta.

Escassez real, não retórica

Sessenta unidades num terreno de 1.923 m² em Moema. É o tipo de número que funciona no criativo porque é verificável — e é o que segura preço quando o corretor entra na negociação.

O stand já é o ativo mais caro

Arapanés 1.354 recebe Monogram e NDK. Cada visita agendada pela mídia entrega duas oportunidades de venda em faixas opostas de preço. Nenhum concorrente do bairro tem essa alavanca.

O plano

R$ 100 por dia, do anúncio à visita

O funil abaixo roda no cenário recomendado, de R$ 100 por dia. Na entrada de R$ 50 por dia tudo cai pela metade — menos o custo por visita, que fica praticamente igual.

Investimento
R$ 3.000por mês · R$ 100/dia
Leads
35CPL de R$ 85 · 18 por corretor
Visitas
618% dos leads

O funil da mídia termina aqui, na visita ao stand: R$ 476 por visita agendada. Em alto padrão o ciclo é longo — a visita do primeiro mês costuma amadurecer entre o 60º e o 90º dia, e é o time comercial que conduz esse fechamento.

Verba necessária

De R$ 1.500 a R$ 3.000 por mês, canal a canal

Em alto padrão a busca pesa tanto quanto a prospecção: o comprador pesquisa antes de ser impactado. Por isso Google e remarketing somam mais da metade da verba.

Canal% da verbaEntrada R$ 50/diaRecomendado R$ 100/dia CPL na regiãoLeads no mês
Meta — espelho de alta renda
Público espelho de compradores reais, foco em família com filhos		 30%R$ 450R$ 900 R$ 72 – R$ 112 8 – 13
Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentes
CPC de R$ 8 a R$ 16 · conversão em torno de 8%		 30%R$ 450R$ 900 R$ 106 – R$ 164 5 – 8
Remarketing multicanal — Meta, Display e YouTube
Segmentado por profundidade de rolagem		 25%R$ 375R$ 750 R$ 36 – R$ 60 13 – 21
Demand Gen — YouTube e Discover
Vídeo de 30 s do projeto, público de afinidade de luxo		 15%R$ 225R$ 450 R$ 56 – R$ 88 5 – 8
Total de mídia100% R$ 1.500R$ 3.000 — 35 no plano
Meta — espelho de alta rendaR$ 900
Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentesR$ 900
Remarketing multicanal — Meta, Display e YouTubeR$ 750
Demand Gen — YouTube e DiscoverR$ 450

Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.

Custo por lead na região

De onde sai o CPL de R$ 85

Faixas praticadas hoje em Moema, Ibirapuera e Indianópolis para produto de alto padrão. Cada canal tem o seu custo, e é a soma deles que sustenta o número do plano.

  • CPL usado no plano: R$ 85 por lead — deliberadamente acima do que os canais praticam hoje. Toda a projeção deste documento roda no número pessimista.
  • O que puxa para baixo: criativo com prova visual forte, página que carrega em menos de 2 s e resposta ao lead em minutos — o algoritmo barateia quem converte.
  • O que puxa para cima: leilão de fim de ano, público muito estreito, criativo repetido por mais de 4 semanas e anúncio reprovado.
  • Quando reavaliar: no 30º dia. Antes disso a campanha ainda está na fase de aprendizagem e o CPL não é leitura, é ruído.

Google Pesquisa

Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Moema, Ibirapuera e Indianópolis.

  • Bairro + tipologiaR$ 9 – R$ 16
    apartamento 3 suítes moema · apartamento 121m2 moema · apartamento arapanés moema
  • Alto padrãoR$ 10 – R$ 18
    apartamento alto padrão moema · lançamento moema alto padrão
  • MarcaR$ 2 – R$ 5
    monogram moema · monogram aam · stand monogram arapanés

Os anúncios

O que vai ao ar

Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.

Anúncio 1Vídeo 16:9 · 30 s · Demand Gen e YouTube

60 unidades. Uma planta. 121 m² com 3 suítes.

Arquitetura nórdica da SPOL Architects na Alameda dos Arapanés. Piscina coberta e descoberta, sauna e fitness na cobertura; playground, brinquedoteca e salão de jogos no térreo.

Conhecer o projeto
Público
Afinidade de luxo, família com filhos, 35 a 55 anos, raio de 8 km
Criativo
Torre em contra-plongée ao amanhecer, corte para a cobertura com as duas piscinas
Anúncio 2Carrossel 4:5 · a planta

Não tem opção de planta. Tem a planta certa.

121 m², 3 suítes, 2 vagas. Sessenta unidades num terreno de 1.923 m² em Moema. Decorado aberto na Arapanés, 1.354.

Ver a planta
Público
Espelho de compradores reais + interesse em imóveis de alto padrão em Moema
Criativo
Planta de 121 m² em detalhe, um ambiente por cartão
Anúncio 3Estático 1:1 · remarketing e cross-sell

Um endereço, dois decorados.

Monogram de 121 m² e NDK de 26 m² no mesmo stand, na Arapanés 1.354. Agende e conheça os dois.

Agendar visita
Público
Visitou Monogram ou NDK nos últimos 30 dias
Criativo
Split screen: 121 m² de 3 suítes à esquerda, studio de 26 m² à direita

Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.

Cenários

Entrada e recomendado

A mesma estrutura em dois níveis de verba, os dois dentro da faixa de R$ 50 a R$ 100 por dia por lançamento. Repare na última coluna: o custo por visita praticamente não muda. O que a verba compra não é eficiência, é ritmo.

CenárioVerba/diaVerba/mêsLeads/mês Visitas/mêsCusto/visita
Entrada — validação do funilR$ 50R$ 1.500 183 R$ 463
RecomendadoR$ 100R$ 3.000 356 R$ 476

Por que recomendamos os R$ 100: em R$ 50 por dia a verba não cobre os 4 canais ao mesmo tempo. Nesse cenário a campanha roda concentrada em Meta — espelho de alta renda e Google Pesquisa — marca, bairro e concorrentes, e o remarketing só entra quando houver público suficiente. Funciona, mas demora mais para achar o criativo vencedor.

Execução

Os primeiros 90 dias

O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.

Dias 1 a 10

Montagem

  • Pixel e API de conversão
  • Landing page e formulário
  • Integração com o CRM
  • Roteiro de atendimento e SLA de resposta
Dias 11 a 30

Aprendizagem

  • 3 eixos criativos no ar
  • Teste de público e de formato
  • Primeira leitura de CPL
  • Ajuste de oferta na página
Dias 31 a 60

Escala do que funciona

  • Corte do que está acima do CPL alvo
  • Remarketing por profundidade de visita
  • Google Pesquisa com termos do bairro
  • Primeiro relatório de visita por corretor
Dias 61 a 90

Leitura de visita

  • Custo por visita real por canal
  • Ajuste de verba entre canais
  • Decisão de manter ou subir a verba
  • Qualidade do lead avaliada pelo time comercial

Do lado de vocês

O que precisamos para começar

Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.

Antes de subir criativo

O que não pode dar errado

Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.

Ressalvas do produto

  1. Comercialização só após o registro de incorporação no cartório.
  2. Com 60 unidades e cerca de uma venda a cada 6 semanas, este plano é de sustentação, não de giro de estoque. Ele mantém o funil vivo e mede o custo por venda de verdade; a conversa sobre esgotar o estoque em prazo curto é outra, e vem depois do primeiro trimestre com número na mão.
  3. Não anunciar preço sem tabela oficial.

De R$ 50 a R$ 100 por dia

Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por visita em 90. Começa na entrada e sobe para o recomendado quando o número justificar.

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