Proposta de investimento em mídia

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Incorporação registrada em 14/07/2025 Avenida Lavandisca, 638 — Moema / SP

132 studios e 1 dormitórios de 24 a 63 m² no bairro de maior IDH de São Paulo — o menor cheque para entrar em Moema, com piscina e espaço gourmet na cobertura.

R$ 50 a R$ 100por dia de mídia
R$ 1.500 a R$ 3.000 por mês
50 a 100leads por mês
até 25 por corretor
7 a 13visitas por mês
com 4 corretores
R$ 231custo por visita
estável nos dois cenários
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O ativo

O que exatamente estamos vendendo

Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.

Unidades
132 — studios e 1 dorm.
Metragem
24,05 m² a 63,01 m²
HIS-2
66 unidades — studio 24,05 a 33,28 m² · 1 dorm. 34,20 m²
HMP
36 unidades — studio 30,00 a 48,73 m² · 1 dorm. 33,52 a 47,14 m²
R2V
30 unidades — studio 24,05 a 48,73 m² · 1 dorm. 33,52 a 63,01 m²
Áreas comuns
Térreo: delivery, bicicletário, lobby · 1º: fitness, coworking, lavanderia · Cobertura: gourmet, piscina com hidromassagem e solário
Projeto
SPOL Architects · Barbara & Purchio · Faisal Arquitetos Paisagistas
Registro
Matrícula 246.087 do 14º CRI/SP, R.6 em 14/07/2025

No raio de uma caminhada

Os pontos que entram no criativo de localização.

  • Estação Moema 5 min a pé
  • Parque das Bicicletas 5 min a pé
  • Parque Ibirapuera 7 min de bike
  • Avenida Ibirapuera 2 min
  • Shopping Ibirapuera 4 min
  • Aeroporto de Congonhas 7 min
Parque Ibirapuera — foto aérea da região
Parque Ibirapuera — foto aérea da região
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada — áreas comuns
Perspectiva ilustrada — áreas comuns
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada

Estudo da região

O mercado de Moema, Indianópolis e Campo Belo

É a região que define o custo do lead e o tamanho do cheque. Estes números são a base de tudo o que vem depois nesta proposta.

Preço do m²
R$ 14 a 18 mil
Faixa de venda praticada na região
Ticket do produto
R$ 372 mil – R$ 975 mil
Estimado pela metragem e pelo m² da região
Aluguel da tipologia
R$ 2.900 a R$ 3.400
Rentabilidade bruta de 5,6% ao ano, antes de condomínio, IPTU e vacância
Absorção da região
120 un./mês
VSO de 11% ao mês · 5 lançamentos disputando o mesmo público

A leitura

Moema tem o maior IDH da cidade e um estoque de compacto historicamente curto — quase todo o inventário do bairro é de 2 e 3 dormitórios antigos. Studio novo aqui compete com pouca gente e aluga rápido, o que explica a VSO acima da média para ticket desta faixa.

Como a região vira número de mídia: quanto mais caro o metro quadrado e mais longo o ciclo de decisão, mais caro fica o lead. Moema, Indianópolis e Campo Belo é região de produto compacto, e por isso o custo por lead aqui fica em R$ 30 — contra R$ 85 a R$ 95 em alto padrão.

O tamanho do mercado aqui

O que a região absorve por mês e quem disputa o mesmo público.

  • Absorve na região 120 un./mês
  • VSO da região 11% ao mês
  • Concorrentes diretos 5
  • Perfil Compacto em bairro nobre
R$ 30 É o que custa colocar um lead qualificado na mesa do corretor, no perfil de Moema, Indianópolis e Campo Belo.
R$ 231 É o que custa cada visita agendada ao stand, com R$ 3.000 de mídia por mês.
R$ 674 mil É o ticket médio estimado da região. A conversão dessa visita em venda é trabalho do time comercial, não da mídia.

Os números desta seção são estimativas de agosto de 2026, montadas a partir de anúncios ativos e de referências públicas do setor. Antes de usar qualquer um deles como argumento comercial, recomendamos cruzar com os relatórios da Secovi-SP e da Embraesp.

A tese

Por que esse produto vende

Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.

O menor cheque de Moema

Um studio de 24 m² no bairro de maior IDH da cidade é a oferta mais fácil de anunciar do portfólio: o criativo não precisa explicar o produto, só o endereço. O gancho é "Moema a partir de", e o preço faz o resto.

Investidor e morador não são a mesma campanha

30 unidades R2V vendem para investidor com argumento de rendimento; as 102 HIS/HMP vendem para morador com argumento de mobilidade. Mesmo produto, dois conjuntos, duas páginas de destino — misturar derruba a taxa de conversão dos dois.

A incorporação já está registrada

Registro no 14º CRI desde julho de 2025 — dá para anunciar preço e condição sem a trava do "apenas lista de interesse". É o produto do portfólio que converte mais rápido de lead para proposta.

O plano

R$ 100 por dia, do anúncio à visita

O funil abaixo roda no cenário recomendado, de R$ 100 por dia. Na entrada de R$ 50 por dia tudo cai pela metade — menos o custo por visita, que fica praticamente igual.

Investimento
R$ 3.000por mês · R$ 100/dia
Leads
100CPL de R$ 30 · 25 por corretor
Visitas
1313% dos leads

O funil da mídia termina aqui, na visita ao stand: R$ 231 por visita agendada. O time precisa de 4 corretores ativos para absorver esse volume. Com menos gente, o lead esfria antes do primeiro contato e a visita nem chega a acontecer.

Verba necessária

De R$ 1.500 a R$ 3.000 por mês, canal a canal

A prospecção no Meta puxa volume, o Google Pesquisa colhe quem já procura o bairro e o remarketing fecha quem visitou a página e não converteu.

Canal% da verbaEntrada R$ 50/diaRecomendado R$ 100/dia CPL na regiãoLeads no mês
Meta — prospecção investidor
Advantage+ com público de renda alta e interesse em imóveis		 45%R$ 675R$ 1.350 R$ 26 – R$ 40 34 – 52
Meta — WhatsApp morador
Clique para WhatsApp, raio de 5 km de Moema		 20%R$ 300R$ 600 R$ 21 – R$ 32 19 – 29
Google Pesquisa
CPC de R$ 4 a R$ 9 · Moema é leilão caro		 25%R$ 375R$ 750 R$ 34 – R$ 52 14 – 22
Remarketing
Visitou a página e não converteu · 7, 14 e 30 dias		 10%R$ 150R$ 300 R$ 11 – R$ 19 16 – 27
Total de mídia100% R$ 1.500R$ 3.000 — 100 no plano
Meta — prospecção investidorR$ 1.350
Meta — WhatsApp moradorR$ 600
Google PesquisaR$ 750
RemarketingR$ 300

Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.

Custo por lead na região

De onde sai o CPL de R$ 30

Faixas praticadas hoje em Moema, Indianópolis e Campo Belo para produto compacto. Cada canal tem o seu custo, e é a soma deles que sustenta o número do plano.

  • CPL usado no plano: R$ 30 por lead — deliberadamente acima do que os canais praticam hoje. Toda a projeção deste documento roda no número pessimista.
  • O que puxa para baixo: criativo com prova visual forte, página que carrega em menos de 2 s e resposta ao lead em minutos — o algoritmo barateia quem converte.
  • O que puxa para cima: leilão de fim de ano, público muito estreito, criativo repetido por mais de 4 semanas e anúncio reprovado.
  • Quando reavaliar: no 30º dia. Antes disso a campanha ainda está na fase de aprendizagem e o CPL não é leitura, é ruído.

Google Pesquisa

Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Moema, Indianópolis e Campo Belo.

  • Bairro + tipologiaR$ 5 – R$ 9
    studio em moema · apartamento 1 dormitório moema · apartamento lavandisca moema
  • LançamentoR$ 6 – R$ 11
    lançamento moema · apartamento na planta moema · apartamento novo moema
  • InvestimentoR$ 5 – R$ 10
    studio para investir moema · apartamento para alugar moema

Os anúncios

O que vai ao ar

Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.

Anúncio 1Reels 9:16 · 12 s

O menor cheque de Moema tem 24 m².

Studio no bairro de maior IDH de São Paulo, a 5 minutos a pé da estação Moema e 7 de bike do Ibirapuera. Piscina com hidromassagem na cobertura. Incorporação já registrada.

Saiba mais
Público
Investidor — 30 a 55 anos, renda alta, interesse em Moema e Ibirapuera
Criativo
Aérea do Ibirapuera com a torre entrando no enquadramento
Anúncio 2Carrossel 4:5 · 5 cartões

Morar em Moema sem pagar o preço de Moema.

Studios e 1 dormitório de 24 a 63 m² com varanda. Fitness, coworking e lavanderia no 1º andar; gourmet, piscina e solário na cobertura. Fale com um corretor.

Enviar mensagem
Público
Morador — raio de 5 km, 25 a 45 anos, clique para WhatsApp
Criativo
Um ambiente por cartão, terminando na planta do studio de 24 m²
Anúncio 3Estático 1:1 · remarketing

A incorporação já está registrada. A unidade que você viu, não.

Matrícula registrada no 14º Cartório desde julho de 2025. Consulte disponibilidade.

Consultar
Público
Visitou a página nos últimos 14 dias e não deixou contato
Criativo
Fachada da torre com selo de registro em destaque

Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.

Cenários

Entrada e recomendado

A mesma estrutura em dois níveis de verba, os dois dentro da faixa de R$ 50 a R$ 100 por dia por lançamento. Repare na última coluna: o custo por visita praticamente não muda. O que a verba compra não é eficiência, é ritmo.

CenárioVerba/diaVerba/mêsLeads/mês Visitas/mêsCusto/visita
Entrada — validação do funilR$ 50R$ 1.500 507 R$ 231
RecomendadoR$ 100R$ 3.000 10013 R$ 231

Por que recomendamos os R$ 100: em R$ 50 por dia a verba não cobre os 4 canais ao mesmo tempo. Nesse cenário a campanha roda concentrada em Meta — prospecção investidor e Meta — WhatsApp morador, e o remarketing só entra quando houver público suficiente. Funciona, mas demora mais para achar o criativo vencedor.

Execução

Os primeiros 90 dias

O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.

Dias 1 a 10

Montagem

  • Pixel e API de conversão
  • Landing page e formulário
  • Integração com o CRM
  • Roteiro de atendimento e SLA de resposta
Dias 11 a 30

Aprendizagem

  • 3 eixos criativos no ar
  • Teste de público e de formato
  • Primeira leitura de CPL
  • Ajuste de oferta na página
Dias 31 a 60

Escala do que funciona

  • Corte do que está acima do CPL alvo
  • Remarketing por profundidade de visita
  • Google Pesquisa com termos do bairro
  • Primeiro relatório de visita por corretor
Dias 61 a 90

Leitura de visita

  • Custo por visita real por canal
  • Ajuste de verba entre canais
  • Decisão de manter ou subir a verba
  • Qualidade do lead avaliada pelo time comercial

Do lado de vocês

O que precisamos para começar

Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.

Antes de subir criativo

O que não pode dar errado

Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.

Ressalvas do produto

  1. De 132 unidades, 102 são HIS-2 ou HMP. Limite de renda e regra de locação valem para elas. Nunca anunciar como "Minha Casa Minha Vida" sem confirmação por escrito.
  2. Preço e condição de pagamento não estão no book — a tabela oficial precisa chegar antes do primeiro criativo com valor. Anúncio com preço errado é reprovação certa e derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias.

De R$ 50 a R$ 100 por dia

Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por visita em 90. Começa na entrada e sobe para o recomendado quando o número justificar.

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