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Proposta de investimento em mídia

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Incorporação registrada em 14/07/2025 Avenida Lavandisca, 638 — Moema / SP

132 studios e 1 dormitórios de 24 a 63 m² no bairro de maior IDH de São Paulo — o menor cheque para entrar em Moema, com piscina e espaço gourmet na cobertura.

R$ 150por dia — piso de mídia
R$ 4.500 por mês
150leads por mês
19 por corretor
2,0vendas por mês
com 8 corretores
R$ 2.308custo de aquisição
por venda

O ativo

O que exatamente estamos vendendo

Ficha técnica extraída do book oficial. Tudo o que entra no criativo sai daqui — nada de número de portal.

Unidades
132 — studios e 1 dorm.
Metragem
24,05 m² a 63,01 m²
HIS-2
66 unidades — studio 24,05 a 33,28 m² · 1 dorm. 34,20 m²
HMP
36 unidades — studio 30,00 a 48,73 m² · 1 dorm. 33,52 a 47,14 m²
R2V
30 unidades — studio 24,05 a 48,73 m² · 1 dorm. 33,52 a 63,01 m²
Áreas comuns
Térreo: delivery, bicicletário, lobby · 1º: fitness, coworking, lavanderia · Cobertura: gourmet, piscina com hidromassagem e solário
Projeto
SPOL Architects · Barbara & Purchio · Faisal Arquitetos Paisagistas
Registro
Matrícula 246.087 do 14º CRI/SP, R.6 em 14/07/2025

No raio de uma caminhada

Os pontos que entram no criativo de localização.

  • Estação Moema 5 min a pé
  • Parque das Bicicletas 5 min a pé
  • Parque Ibirapuera 7 min de bike
  • Avenida Ibirapuera 2 min
  • Shopping Ibirapuera 4 min
  • Aeroporto de Congonhas 7 min
Parque Ibirapuera — foto aérea da região
Parque Ibirapuera — foto aérea da região
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada — áreas comuns
Perspectiva ilustrada — áreas comuns
Perspectiva ilustrada
Perspectiva ilustrada

A tese

Por que esse produto vende

Três eixos de comunicação. Cada um vira um conjunto de anúncios com criativo próprio — não são slogans, são hipóteses que a campanha testa.

O menor cheque de Moema

Um studio de 24 m² no bairro de maior IDH da cidade é a oferta mais fácil de anunciar do portfólio: o criativo não precisa explicar o produto, só o endereço. O gancho é "Moema a partir de", e o preço faz o resto.

Investidor e morador não são a mesma campanha

30 unidades R2V vendem para investidor com argumento de rendimento; as 102 HIS/HMP vendem para morador com argumento de mobilidade. Mesmo produto, dois conjuntos, duas páginas de destino — misturar derruba a taxa de conversão dos dois.

A incorporação já está registrada

Registro no 14º CRI desde julho de 2025 — dá para anunciar preço e condição sem a trava do "apenas lista de interesse". É o produto do portfólio que converte mais rápido de lead para proposta.

O plano

R$ 150 por dia, do lead à venda

O piso de sustentação. Abaixo dessa verba o algoritmo não sai da fase de aprendizagem e o custo por lead sobe em vez de cair.

Investimento
R$ 4.500por mês · R$ 150/dia
Leads
150CPL de R$ 30 · 19 por corretor
Visitas
2013% dos leads
Vendas
2,010% das visitas

Custo de aquisição de R$ 2.308 por venda. O time precisa de 8 corretores ativos para absorver esse volume. Com menos gente, o lead esfria antes do primeiro contato e o custo por venda sobe mesmo com o CPL estável.

Verba necessária

R$ 4.500 por mês, canal a canal

A prospecção no Meta puxa volume, o Google Pesquisa colhe quem já procura o bairro e o remarketing fecha quem visitou a página e não converteu.

Canal% da verbaPor mêsPor dia CPL na regiãoLeads no mês
Meta — prospecção investidor
Advantage+ com público de renda alta e interesse em imóveis		 45%R$ 2.025R$ 68 R$ 26 – R$ 40 51 – 78
Meta — WhatsApp morador
Clique para WhatsApp, raio de 5 km de Moema		 20%R$ 900R$ 30 R$ 21 – R$ 32 28 – 43
Google Pesquisa
CPC de R$ 4 a R$ 9 · Moema é leilão caro		 25%R$ 1.125R$ 38 R$ 34 – R$ 52 22 – 33
Remarketing
Visitou a página e não converteu · 7, 14 e 30 dias		 10%R$ 450R$ 15 R$ 11 – R$ 19 24 – 41
Total de mídia100% R$ 4.500R$ 150 R$ 29,71 ponderado 150 no plano
Meta — prospecção investidorR$ 2.025
Meta — WhatsApp moradorR$ 900
Google PesquisaR$ 1.125
RemarketingR$ 450

Os valores acima são verba de mídia — o dinheiro que vai direto para Meta e Google. Produção de criativo, gestão da conta e construção da página entram à parte, fora deste teto.

Custo por lead na região

De onde sai o CPL de R$ 30

Faixas praticadas hoje em Moema, Indianópolis e Campo Belo para produto compacto. Ponderando cada canal pela fatia de verba que ele recebe, o custo por lead da campanha fica em R$ 29,71.

  • CPL ponderado da distribuição: R$ 29,71 por lead.
  • CPL usado no plano: R$ 30 — 1% acima do ponderado, de propósito. Toda a projeção deste documento roda no número pessimista.
  • O que puxa para baixo: criativo com prova visual forte, página que carrega em menos de 2 s e resposta ao lead em minutos — o algoritmo barateia quem converte.
  • O que puxa para cima: leilão de fim de ano, público muito estreito, criativo repetido por mais de 4 semanas e anúncio reprovado.
  • Quando reavaliar: no 30º dia. Antes disso a campanha ainda está na fase de aprendizagem e o CPL não é leitura, é ruído.

Google Pesquisa

Grupos de palavra-chave e custo por clique estimado para Moema, Indianópolis e Campo Belo.

  • Bairro + tipologiaR$ 5 – R$ 9
    studio em moema · apartamento 1 dormitório moema · apartamento lavandisca moema
  • LançamentoR$ 6 – R$ 11
    lançamento moema · apartamento na planta moema · apartamento novo moema
  • InvestimentoR$ 5 – R$ 10
    studio para investir moema · apartamento para alugar moema

Os anúncios

O que vai ao ar

Três peças, uma por eixo da tese. Formato, público, título, texto e o que a imagem precisa mostrar — é isto que entra em produção na primeira semana.

Anúncio 1Reels 9:16 · 12 s

O menor cheque de Moema tem 24 m².

Studio no bairro de maior IDH de São Paulo, a 5 minutos a pé da estação Moema e 7 de bike do Ibirapuera. Piscina com hidromassagem na cobertura. Incorporação já registrada.

Saiba mais
Público
Investidor — 30 a 55 anos, renda alta, interesse em Moema e Ibirapuera
Criativo
Aérea do Ibirapuera com a torre entrando no enquadramento
Anúncio 2Carrossel 4:5 · 5 cartões

Morar em Moema sem pagar o preço de Moema.

Studios e 1 dormitório de 24 a 63 m² com varanda. Fitness, coworking e lavanderia no 1º andar; gourmet, piscina e solário na cobertura. Fale com um corretor.

Enviar mensagem
Público
Morador — raio de 5 km, 25 a 45 anos, clique para WhatsApp
Criativo
Um ambiente por cartão, terminando na planta do studio de 24 m²
Anúncio 3Estático 1:1 · remarketing

A incorporação já está registrada. A unidade que você viu, não.

Matrícula registrada no 14º Cartório desde julho de 2025. Consulte disponibilidade.

Consultar
Público
Visitou a página nos últimos 14 dias e não deixou contato
Criativo
Fachada da torre com selo de registro em destaque

Cada peça sobe com 3 variações de título e 2 de imagem. O que estiver acima do CPL alvo no 14º dia sai do ar e dá lugar à variação seguinte.

Cenários

Piso e aceleração

A mesma estrutura, dois níveis de verba. O piso mantém o funil vivo; a aceleração é para janela de lançamento ou meta de giro de estoque.

CenárioVerba/diaVerba/mêsLeads/mês Visitas/mêsVendas/mêsCAC
Piso de sustentaçãoR$ 150R$ 4.500 15020 2,0R$ 2.308
Modo lançamento — 60 diasR$ 450R$ 13.500 45059 5,9R$ 2.308

No cenário de aceleração o time precisa de 24 corretores para manter os mesmos 19 leads por pessoa. Verba sem gente para atender não vira venda, vira CPL alto.

Execução

Os primeiros 90 dias

O que acontece em cada janela e o que se decide no fim dela.

Dias 1 a 10

Montagem

  • Pixel e API de conversão
  • Landing page e formulário
  • Integração com o CRM
  • Roteiro de atendimento e SLA de resposta
Dias 11 a 30

Aprendizagem

  • 3 eixos criativos no ar
  • Teste de público e de formato
  • Primeira leitura de CPL
  • Ajuste de oferta na página
Dias 31 a 60

Escala do que funciona

  • Corte do que está acima do CPL alvo
  • Remarketing por profundidade de visita
  • Google Pesquisa com termos do bairro
  • Primeiro relatório de visita por corretor
Dias 61 a 90

Leitura de venda

  • CAC real por canal
  • Ajuste de verba entre canais
  • Decisão sobre modo aceleração
  • Fechamento do ciclo lead-visita-venda

Do lado de vocês

O que precisamos para começar

Nada aqui é opcional. Cada item que falta atrasa a subida da campanha ou obriga o criativo a inventar — que é o que reprova anúncio.

Antes de subir criativo

O que não pode dar errado

Anúncio reprovado por informação incorreta derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias. Estes são os pontos que precisam estar resolvidos por escrito.

Ressalvas do produto

  1. De 132 unidades, 102 são HIS-2 ou HMP. Limite de renda e regra de locação valem para elas. Nunca anunciar como "Minha Casa Minha Vida" sem confirmação por escrito.
  2. Preço e condição de pagamento não estão no book — a tabela oficial precisa chegar antes do primeiro criativo com valor. Anúncio com preço errado é reprovação certa e derruba a conta de mídia por 7 a 15 dias.

Vamos começar por R$ 150 por dia

Montagem em 10 dias, primeira leitura de custo por lead em 30, leitura de custo por venda em 90.

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